平成 30年11月21

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「地積規模の大きな宅地」への改正、実務上の取扱いで課題
求められる鑑定評価等適切な対応

平成29年度税制改正で広大地評価が廃止され、平成30年1月1日以降の相続から三大都市圏500㎡以上、

それ以外の地域は1,000㎡以上の土地につき「地積規模の大きな宅地」として、評価方法も大幅に改正されました。

留意すべき点として○地区区分の中小工業地区が除外されたこと(普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区のみ適用)○容積率で東京23区は300%以上、その他地域400%以上は除外されたこと、

また、この判断は全面道路の幅員は関係なしに指定容積率で判断すること○市街化調整区域は例外規定を除いて認めないこと

○三大都市圏500㎡未満とその他都市圏1000㎡未満の土地は認めないこと等が挙げられます。

地主等資産家にとって増税となり、運営上の弾力的な取扱いが影を潜めて、割り切りの強い改正により評価額に矛盾をきたす事案も散見されます。

(例えば設定の面積や容積率にぎりぎり満たない物件の評価額の逆転現象、中小工場地区の戸建て用地化、段差や傾斜地がある物件の取扱い等)。

相続税評価額と時価(現実の売買価格等)との乖離が大きな場合、ケースによっては相続税評価額の半分の鑑定評価額が認められている例もあります。

去る11月9日(金)中央大学駿河台記念館330号室にて、会員不動産鑑定士の芳賀則人氏を迎え、膨大な鑑定事例を基に、改正後の不動産評価実務の徹底研修を行いました。

「土地評価実例集」も使用し、傾斜度合いによって、財産評価基本通達による価格と不動産鑑定評価による時価を比較。相続税申告時における不動産評価の必要性が確認されました。

今後更にJPBM専門家同士の連携を深め、的確な提案を展開します。

 

個人事業主の承継手続を簡素化し生前の早期決断を後押し、
平成31年度税制改正大綱にて整備の方向へ

 報道によると、政府は個人事業主が事業承継する際の許認可の手続きを簡素化する方向で調整に入っています。

事業主の高齢化が進み、早期の経営のバトンタッチが課題になる中で、行政手続きの煩雑さが事業承継を困難にしている要因を取り除く狙いです。

現行制度では、事業主の死亡後は相続と位置付けられ、地位を引き継ぐ届け出等の提出で済みます。

ただし、個人事業主が生前に配偶者や子供に承継する場合は、原則として営業許可を再取得する必要があります。

例えば相続であれば飲食業、酒小売業、クリーニング業、旅館業、理美容業は原則として申請書1枚と関連書類数枚を国や自治体に提出すれば事業を引き継げますが、

生前に引き継ぐ場合は、前の経営者が廃業した上で、後継者が新規開業する形をとらなければなりません。

改正案は建設業(現行では相続でも引継ぎ不可)も含めて生前・死亡後併せて簡便な引継ぎの実現を目指しています。

経産省の調査では2025年に70歳以上になる個人事業者は約150万人いるといわれます。

税優遇も含め代替わりの促進を急ぐ必要があります。自民党経済産業部では、今週の自民党税制調査会総会までに要望を取りまとめる予定。

ただ、財務省は制度創設に難色を示しているといわれ、昨年度税制改正の中小企業の納税猶予に続き議論の焦点と予見されます。

JPBM事業承継委員会では、特例納税猶予制度活用のメリット・デメリット、リスクを検証し、新制度を含めた最適な提案を選択できるようノウハウを蓄積しています。

また、来年1月16日には事業承継税制および施策を軸とした平成31年度税制改正大綱を基に、いち早い税制改正研修を開催し的確な情報を提供します。

改正ポイントを含めた新事業承継の選択および実行の際には、是非JPBMの専門家の実務ノウハウをご活用ください。

 

広がる民事信託手法!課題残る金融機関との関係および債務控除等の取扱い

民事信託の裾野が広がっています。信託登記や信託契約書作成等の実務につながることもあり、司法書士主導で進められてきた感もありますが、

顧客と継続的な接点を持つ会計事務所が積極的に取り扱う事例が増えています。

当然士業間連携が前提となりますが、不動産オーナーの認知症予防策として信託財産を子供に託す自己信託のパターンで、税理士が信託監督人となり継続的に第三者管理にあたるスキームです。

ただ、実務の現場では受託者の信託口口座を開設してもらえる金融機関の数に限りがあることや、

不動産名義を受託者に移す際の既存担保権および被担保債務の取扱い等、対金融機関関係にはまだまだ課題が残ります。

また、信託財産責任負担債務の債務控除に関しても、信託終了時に帰属権利者への債務引き受けを巡って議論があるようです。

更に信託終了時の登録免許税の特則や不動産取得税の有無の取扱いも国税局照会等により若干の議論を呼んでいます。

今後民事信託が超高齢化社会における安定したインフラになるためには、委託者より名義を取得し、本人の意思を組みながら、ストレスなく財産を柔軟に管理運用できるようになることが必要です。

そのためのポイントとして、親の相続時には、通常の相続と同様流通税の軽減等享受できること、

そして信託管理上負担した受託者の債務は、親が負担したと同様に債務控除できることが重要と思われます。

先の会員特別研修では、石井満司法書士より民事信託に関する上記のような課題と対応を研修。

またJPBM民事信託検討会では、引き続き実務上の課題を抽出・検討しながら、信託周辺の利害関係者に向けた十分な理解が得られるよう理論とノウハウを蓄積します。

次回12月3日第21回開催を予定していますので、是非ご活用ください。

JPBM特別会員研修「事業承継コンサルティング養成研修」のご案内http://pharos.jpbm.or.jp/inquiry/application

第21回民事信託検討会開催のご案内 http://www.jpbm.or.jp/whatsnew/honbu/file/file524.pdf

第4回事業承継委員会開催のご案内
http://www.jpbm.or.jp/whatsnew/honbu/file/file519.pdf

 

OSS会員研修(事業承継研修1・2講)配信のご案内 http://www.jpbm.or.jp/whatsnew/honbu/file/file525.pdf

OSS会員研修(全国統一研修会PartⅡ)配信のご案内 http://www.jpbm.or.jp/whatsnew/honbu/file/file518.pdf

OSS会員研修(全国統一研修会PartⅠ)配信のご案内 http://www.jpbm.or.jp/whatsnew/honbu/file/file515.pdf

OSS会員研修(提案力コンテスト)配信のご案内 http://www.jpbm.or.jp/whatsnew/honbu/file/file511.pdf

DB型集積システム業務支援EXCELツール」のご案内
http://www.jpbm.or.jp/whatsnew/honbu/file/file308.pdf

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