分譲マンションの相続税評価、
国税庁がパブコメおよび通達解説
○居住用の区分所有財産（いわゆる分譲マンション）については、近年、不特定多数の当事者により市場において活発に売買が行われるとともに、従来に比して類似の分譲マンションの取引事例を多数把握することが容易になっています。
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○また、相続税評価額と売買実例価額とが大きく乖離するケースもあり、平成30年中に取引された全国の分譲マンションの相続税評価額と売買実例価額との乖離について取引実態等を確認したところ、平均で2.34倍の乖離が把握され、かつ、約65％の事例で２倍以上乖離していることが把握されています。
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○また、不動産の相続税評価額と市場価格とに大きな乖離がある事例について、評価通達６の適用が争われた最高裁令和４年４月19日判決以降、当該乖離に対する批判の高まりや、取引の手控えによる市場への影響を懸念する向きも見られました
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○課税の公平を図りつつ、納税者の予見可能性を確保する観点からも、類似の取引事例が多い分譲マンションについては、いわゆるタワーマンションなどの一部のものに限らず、広く一般的に評価方法を見直す必要性が認識されました。
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○そこで、相続税評価額が市場価格（売買実例価額）と乖離する要因と考えられた、①
築年数、②総階数指数、③所在階及び④敷地持分狭小度の４つの指数を説明変数とし、相続税評価額と市場価格（売買実例価額）との乖離率を目的変数として、分譲マンションの取引実態等に係る取引事例について分析を行ったところ、決定係数0.587となる結果が得られました。
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○この結果を踏まえ、以下に示す算式により求めた評価乖離率を基に、相続税評価額を補正する方法を採用します。
〈評価乖離率＝Ａ＋Ｂ＋Ｃ＋Ｄ＋3.220〉
※「Ａ」＝当該一棟の区分所有建物の築年数×△0.033
※「Ｂ」＝当該一棟の区分所有建物の総階数指数×0.239（小数点以下第４位切捨て）
※「Ｃ」＝当該一室の区分所有権等に係る専有部分の所在階×0.018
※「Ｄ」＝当該一室の区分所有権等に係る敷地持分狭小度×△1.195（小数点以下第４
位切上げ）
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〈一室の区分所有権等に係る敷地利用権の価額〉
（１）評価水準が１を超える場合：区分所有補正率＝評価乖離率
（２）評価水準が0.6未満の場合：区分評価補正率＝評価乖離率×0.6
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JPBMでは、上記にて取り上げられている、昨年の最高裁判決の問題点等を指摘、事業承継委員会等でも会員専門家同士で活発な意見交換を行いました。これからの相続や事業承継の際の不動産評価および相談対応において、今回の通達改正も踏まえ、お客様への最適なアドバイスを実践していきます。
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【事例相談⑥】事業用の資産を
買い換えたときの特例について
【質問例】
個人: 甲が所有する事業用の土地Aを分割して分割した土地A-1は乙に 9,000万円で、分割した土地 A-2 は丙に8,000万円でそれぞれ売却します。
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売却は同時ではなく令和5年中に売却する予定です。先行取得している土地B （1億7,000万円）がありますが、この土地Bを土地A-1と土地 A-2 の買換え資産の対象とすることは可能でしょうか。どちらか一方にしか買換え資産の対象とすることが出来ないとした場合は甲がどちらか一方を選んでいいのでしょうか。
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また、先行取得している土地Bがおよそ同面積の二筆の土地だった場合はそれぞれの筆毎に土地A-1と土地A-2の買換え資産の対象とすることは可能でしょうか。
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【回答例】
事業用資産の買換えの特例は、譲渡資産を譲渡した日の属する年分の確定申告書に、措置法第37条第1項の規定の適用を受けようとする旨の記載があり、かつ、その譲渡をした資産の譲渡価額、買換資産の取得価額又はその見積額に関する明細書等の添付がある場合に限り適用されます（措法37⑥）。
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したがって、譲渡資産又は買換資産が2以上ある場合は、この特例の適用は、納税者が同条第6項の規定により、同条第1項の規定の適用を受ける旨の申告をした譲渡資産又は買換資産についてのみ同項の規定を適用することになります（措通37-19）。
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照会事例では、譲渡資産Ａ1に買換資産Ｂを記載した申告を行うか、譲渡資産Ａ2に買換資産Ｂを記載した申告を行うかを選択する必要があります。買換資産の一部を特例の対象とすることはできません（措通37-19注書き）。
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仮に買換資産ＢがＢ1及びＢ2の2筆であれば、譲渡資産Ａ1について買換資産Ｂ1を記載し、譲渡資産Ａ2について買換資産Ｂ2を記載して申告することは可能であると考えます。
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